jueves, 15 de marzo de 2012

LA DACIÓN EN PAGO


La dación en pago es un procedimiento que consiste en la cancelación de una o varias deudas, mediante la entrega de uno o varios bienes, mobiliarios o inmobiliarios. Se trata de una negociación entre el deudor particular y la entidad bancaria, cuya conclusión se plasmará en escritura pública de dación en pago ante Notario.

Cuando un deudor no puede hacer frente al pago de la hipoteca, antes de que la situación se deteriore y la deuda pendiente aumente de manera desmedida debido a intereses de demora y gastos de la reclamación judicial de la deuda, puede acordar con su banco la entrega de la vivienda a cambio de la deuda. El cliente se queda sin vivienda y sin deuda, y el banco se da por pagado. Esta situación es más deseable que la del que no puede hacer frente al pago de la hipoteca y tras un procedimiento judicial y una subasta de la vivienda que quede desierta, el banco se adjudica el bien por el 60% de su valor de tasación, con lo que el hipotecado se puede quedar sin casa y debiendo todavía dinero al banco.

Un ejemplo sencillo. Supongamos que compramos en 2008 una vivienda que nos costó 200.000€. El banco la tasó en 250.000€, y nos dieron una hipoteca de 200.000€ (el 100% de lo que nos costó). Si a día de hoy debemos 185.000€ y no podemos pagar, el banco iniciará una reclamación judicial. En el momento de la ejecución, es fácil que entre intereses de demora, costas y gastos la deuda que tengamos con el banco ascienda a unos 210.000€. Si la vivienda finalmente es subastada y la subasta queda desierta, el banco se la podrá adjudicar por el 60% de la tasación, esto es 150.000€. La entidad bancaria entenderá que al quedarse la vivienda ha recibido 150.000€, y la diferencia entre esa cantidad y los 210.000€ que le debemos (60.000€) se los seguiremos debiendo, respondiendo de esa deuda con nuestros bienes presentes y futuros.

Los embargos –y los posteriores desahucios– son consecuencia de la situación de insolvencia que sufren en nuestro país cientos de miles de personas. Esta realidad, debería ser un objetivo prioritario para el Estado, por el drama humano que supone la pérdida del empleo y de la vivienda. Esta situación llega al paroxismo cuando las personas, tras perder su vivienda habitual, continúan siendo deudores perpetuos del banco, condenados a la economía sumergida y precipitándose sin remedio al abismo de la exclusión social.

Así las cosas, la dación en pago se ha convertido en una de las principales reivindicaciones de distintos colectivos, más activos en sus reivindicaciones desde el 15-M. Lo que sucede es que los bancos aplican esta medida de manera potestativa, no estando de ningún modo obligados a ello. La Ley Hipotecaria y las propias escrituras de préstamos hipotecarios que todos los hipotecados han firmado ante notario les amparan en este sentido.

Por eso fue noticia que el gobierno anunciara en rueda de prensa tras el Consejo de Ministros del 9 de marzo de 2012 las vías establecidas en el código de buenas prácticas con el que se pretende flexibilizar los embargos hipotecarios que realiza la banca. Este código establece que las familias que se encuentren “en el umbral de exclusión” se podrán acoger a las medidas de refinanciación. Esto supone una serie de pasos, comenzando por una reducción de la cuota, un alargamiento del plazo y en el caso más extremo posibilitará acogerse a la dación en pago.

El código de buenas prácticas está preñado de buenas intenciones, pero parece que su efectividad va a ser relativa. Este código sólo se aplicará a las hipotecas inferiores a 200.000 euros en las ciudades de más de un millón de habitantes, descendiendo en una escala hasta llegar a las poblaciones de menos de 100.000 habitantes, donde afectará a los préstamos hipotecarios inferiores a 120.000 euros. La mayor parte de las hipotecas (exceptuando las de protección oficial y pocas más) superan estos exiguos límites. Las condiciones para estar incluido en este plan de flexibilización de condiciones es estar en el umbral de exclusión que exige que todos los miembros de la familia estén en paro, que las cuotas hipotecarias superen el 60% de los ingresos de la familia y que sólo se posea una vivienda.

Además, habrá bancos –desconocemos si muchos– que se adhieran a este código, pero habrá otros que no. Algunos esperamos ansiosos esa lista de entidades bancarias “solidarias".

Siendo mal pensados, podríamos sugerir que este código es sólo apariencia, una forma de mostrar comprensión sobre el problema de los embargos y los desahucios en este país, pero no una solución. Este drama no se puede dejar en manos de la voluntad de los bancos, sino que debe abordarse con modificaciones legislativas que posibiliten que de ahora en adelante cada préstamo hipotecario que se firme se haga con la única responsabilidad del inmueble hipotecado y con políticas sociales que protejan a los que ya se han quedado en la calle y aún siguen “hipotecados”.

Y si realmente se quiere forzar a la banca a ser más flexible con los impagos en las hipotecas, quizá se debería incentivar (tal vez fiscalmente) a las entidades financieras que ofrezcan soluciones alternativas a la ejecución y posterior desahucio y no simplemente sugerirles que “tengan sensibilidad social”.

En cualquier caso, nos corresponde a todos como ciudadanos exigir al Estado políticas que atenúen la exclusión social y como consumidores de servicios financieros demandar a las entidades bancarias que arrimen el hombro y ofrezcan alternativas a los que coyunturalmente son insolventes a las ejecuciones y los embargos.

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